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Limitation de garantie et application dans le temps de la loi Pinel

Civil - Immobilier
11/04/2019
L’article L. 145-16-2 du Code de commerce, prévoyant une possible limitation de garantie en cas de cession d’un bail commercial, revêt un caractère d’ordre public mais ne répond pas à un motif impérieux d’intérêt général justifiant son application immédiate aux baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi Pinel.
Aux termes de l’article L. 145-16-2 du Code de commerce, « si la cession du bail commercial s'accompagne d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l'invoquer que durant trois ans à compter de la cession dudit bail ».
Cette disposition est issue de la loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014 (JO 19 juin). Dès lors, s’applique-t-elle aux baux en cours au jour de son entrée en vigueur ?

Une société, propriétaire bailleur, avait assigné plusieurs sociétés locataires en paiement de loyers et charges dus et la société mère en garantie solidaire.
La société mère reproche aux juges du fond d’avoir déclaré inapplicable la limitation de garantie prévue par l’article L. 145-16-2 précité.

Pour la requérante :
- cet article est un texte d’ordre public qui s’applique aux baux en cours au jour de son entrée en vigueur ;
- le texte doit immédiatement être appliqué aux baux commerciaux conclus avant son entrée en vigueur car la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées ;
- comme cet article instaure un délai de forclusion ou de prescription plus court que le délai de droit commun antérieur, il doit s’appliquer car la loi qui réduit la durée d’un délai de prescription ou de forclusion est immédiatement applicable.

La Cour de cassation ne suit pas ce raisonnement. Elle estime « qu’ayant retenu, à bon droit, d’une part, que l’article L. 145-16-2 du Code de commerce, qui revêt un caractère d’ordre public, ne répond pas à un motif impérieux d’intérêt général justifiant son application immédiate, d’autre part, que la garantie solidaire, dont ce texte limite la durée à trois ans, ne constitue pas un effet légal du contrat mais demeure régie par la volonté des parties, la cour d’appel en a exactement déduit que ce texte n’était pas immédiatement applicable ».
Source : Actualités du droit