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Isolation thermique et droit de surplomb

Civil - Immobilier
13/11/2019
Un projet d'isolation thermique extérieure surplombant la propriété voisine ne peut être concrétisé sans accord du voisin.
L’isolation thermique par l’extérieur (ITE) de certaines propriétés nécessite le recours à un échafaudage ou autre forme de surplomb sur une propriété voisine. Or si le voisin s'y oppose, le propriétaire ne peut isoler son bâtiment. Partant de ce constat, un parlementaire interroge la ministre de la Transition écologique et solidaire sur la possibilité pour le propriétaire d'un mur, mitoyen ou non, qui procède à l'isolation thermique de son bâtiment par l'extérieur, en vertu d'une autorisation administrative de construire régulière, de bénéficier d'un droit de surplomb de la propriété voisine. Soulignant « la nécessité d'être vigilant sur les passoires énergétiques doit inciter à réfléchir sur les aspects de mise en œuvre de celle-ci », il propose de permettre d'imposer à un propriétaire de supporter une perte de jouissance de sa propriété afin que soit réalisée une isolation extérieure du bâtiment voisin dans le but d'améliorer la performance énergétique des bâtiments.

La ministre rappelle, tout d’abord, que le Code de l'urbanisme prévoit de nombreuses dérogations permettant de faciliter la mise en œuvre de dispositifs d'isolation thermique par l'extérieur. L'article L. 111-16 impose d'écarter les règles d'aspect extérieur du plan local d'urbanisme (PLU) afin de faciliter la pose de matériaux permettant d'éviter l'émission de gaz à effet de serre. L'autorité compétente en matière de droit des sols peut également déroger aux règles des PLU relatives à l'emprise au sol, à la hauteur, à l'implantation et à l'aspect extérieur des constructions afin d'autoriser la mise en œuvre d'une isolation en saillie des façades des constructions existantes (C. urb., art. L. 152-5).

Elle souligne ensuite que si ces dispositions permettent d'assouplir les règles du PLU applicables à la parcelle, elles ne permettent toutefois pas d'emporter le droit de surplomb d'une propriété privée voisine.

Créé sur la base d'une autorisation du droit des sols régulière, le bénéfice de l'acquisition de la portion de propriété voisine nécessaire à la réalisation de l'isolation thermique reviendrait à porter atteinte au droit de propriété, droit à valeur constitutionnelle également reconnu par l'article 544 du Code civil.

Il découle de ces dispositions qu'à part dans le cas d'une expropriation pour cause d'utilité publique, le droit de propriété est garanti et qu'un porteur de projet privé ne peut imposer une isolation thermique extérieure en surplomb d'une propriété sans l'accord express du propriétaire de la parcelle concernée, soit par la mise en place d'une servitude, soit par le rachat de la lanière du terrain concerné. Un projet d'isolation thermique extérieure surplombant la propriété voisine ne peut donc être concrétisé sans accord du voisin.

Pour la ministre, l'isolation thermique des bâtiments est certes un enjeu environnemental majeur, toutefois des solutions n'impactant pas le droit de propriété existent. Ainsi, en cas de refus du propriétaire d'une parcelle voisine, un porteur de projet qui souhaiterait isoler son bâtiment pourra recourir à des procédés d'isolation thermique internes à la construction ne nécessitant aucune autorisation de surplomb extérieur.

Sur cette question de l'ITE, v. déjà Rép. min. à QE n° 63300, JOAN Q. 13 déc. 2016, p. 10301.

Pour aller plus loin sur le droit de propriété, v. Le Lamy Droit immobilier 2019, nos 1 et s. et plus particulièrement sur les servitudes, v. nos 207 et s.
 
Observation :
À l’occasion du 114e Congrès des Notaires de France (« Demain le territoire », Cannes, 27-30 mai 2018), la troisième commision « Demain la ville » avait présenté une proposition visant à la création d’une servitude légale pour l’isolation par l’extérieur (v. notre actualité : « Demain la Ville » : propositions de la troisième commission du 114e Congrès des Notaires). Celle-ci avait donné lieu de vifs échanges avec les congressistes. Elle visait à limiter de manière temporaire le droit de propriété au nom de de l’intérêt général (la lutte contre le réchauffement climatique étant un enjeu d’utilité publique). À l’issue des débats avec la salle, la proposition avait été adoptée par 60 % des votants.

Troisième proposition : Le 114e Congrès des Notaires de France propose : « La création, dans le Code civil, d’une servitude légale d’isolation permettant au propriétaire d’un bâtiment édifié en limite de propriété, n’ayant pas atteint la norme BBC, de procéder à des travaux d’isolation par l’extérieur avec emprise au sol ou aérienne sur le fonds voisin. »
 
Source : Actualités du droit